המונח אקזיט [Exit] מוכר לנו משוק ההייטק ומאפיין אסטרטגית ״יציאה״ של חברה אשר פיתחה מוצר מסויים ונמכרה לחברה אחת או משקיעים על מנת לממש את הפוטנציאל, תוך כדי גריפת רווחים. כשמדברים על אקזיט בתחום הנדל״ן, אנו מדברים על עסקה עם מאפיינים דומים, בה הושקע הון בפרויקט על מנת שבמכירת הפרויקט יתקבל רווח נאה. עסקאות מסוג זה נקראות גם עסקאות flip / עסקאות השבחת נכסים / עסקאות כניסה-יציאה.
עסקאות אקזיט יכולות להיות ארוכות טווח או קצרות טווח, ומגלמות תשואות שונות כמו גם רמת סיכון שונה. בבסיסן של שתי אפשרויות ההשקעה עומדים שלבים דומים:
סקר שוק ואיתור נכס המוצע למכירה.
רכישת הנכס.
השבחת הנכס על ידי שיפוץ או מימוש זכויות הרחבה.
העמדת הנכס למכירה במחיר גבוה יותר.
רווח מפערי המחירים בין קניה למכירה (בניקוי הוצאות).
בעסקאות ארוכות טווח, המשקיעים ירכשו את הנכס לתקופה ארוכה, לעיתים עשרות שנים ובכך יהנו הן מ״תשואה פירותית״, הכנסה מדמי השכירות והן מ״תשואה הונית״ בעת מכירת הנכס המגלמת בתוכה את עליית ערכו לאורך השנים. אפיק השקעה זה, יתאים ליצירת בטחון כלכלי באמצעות הכנסה פאסיבית אך ידרוש מהמשקיע להיות פחות גמיש ולוותר על נזילות הון לאורך שנים ארוכות.
משקיעים שיכנסו לעסקאות אקזיט קצרות טווח, יעדיפו לוותר על דמי השכירות וההכנסה הפאסיבית ולהינות מעליית ערך הנכס בעקבות השבחה בלבד. תהליך ההשבחה אורך לרוב מספר חודשים בודדים כשבסיומו המשקיע יוכל לרוב להינות מכ-15%-25% על ההשקעה. נשמע טוב מידי? צריך לקחת בחשבון שעסקאות אלו הן עסקאות בעלות סיכון גבוה, אשר לרוב אינן מתאימות למשקיעים מתחילים. המשקיע נדרש לקחת חלק פעיל בניהול ההשבחה, להבין וליצפות מראש בכמה יוכל להעלות את ערך הנכס ולהיות מוכן לתרחישים בלתי צפויים. למרות שתקופת העסקה היא קצרה יחסית, המשקיע צריך להכין את עצמו לתרחישים שונים כגון שיבושים ו״עיזים״ שיצצו במהלך השיפוץ, עיכובים משמעותיים בהליך המכר ורישום הנכס וגם שינויים בשוק הנדל״ן אשר עלולים לעצור זמנית את הביקוש ויגרמו למשקיע להישאר עם נכס ריק לאורך זמן רב או למכור בלחץ, ללא הרווח הצפוי. בנוסף, בעסקאות קצרות טווח לרוב נרכש הנכס ללא מינוף או עם מינוף קטן, על מנת לזרז את התהליכים ולכן על המשקיע להכין תכנית מגירה, Plan B, למקרה שהפרויקט יתארך ולמנוע משיכה של ההון או מכירה בהפסד.
אם כן, עסקת אקזיט הינה השקעה יזמית אשר כרוכה בסיכונים רבים אך גם מבטיחה תשואה גבוהה והפעם אציג לכם מקרה בוחן, על עסקה מוצלחת, מה שנקראת בז׳רגון הנדל״ני ״עסקת זהב״ והתנאים שהביאו להצלחתה.
הנכס: דירת 2 וחצי חדרים במצב ירוד ולוקיישן מצויין בגבעתיים
השבחה: שיפוץ והסבה לדירת בוטיק בעלת 3 חדרים
משך פרויקט: 4 חודשים מרכישה למכירה
תשואה: 24% על ההון המושקע
הנכס לפני השיפוץ:
בשלב סקר השוק לאיתור הנכס, התנאי הראשון הוא מיקום טוב, הדבר נכון בעיקר לעסקאות אקזיט קצרות טווח.
Location - Location - Location
איתור הנכס נעשה בגבעתיים, עיר אשר משנה את פניה בעשור האחרון. האוכלוסיה המבוגרת והבניינים הישנים מתחלפים לאיטם בפרויקטים חדשים, מקומות בילוי, וזוגות צעירים המבקשים למצוא תחליף לתל אביב היקרה וההומה. רחוב שינקין, אשר הינו רחוב מרכזי ומבוקש בגבעתיים, מסביב בתי קפה, מסחר וגינות נחמדות, אשר מהווה את לב ליבה של העיר ונחשב ״פריים לוקיישן״ נדל״ני בעיר. ברחוב זה, איתרנו דירה עורפית ושקטה, פונה לירוק, אך במצב הזנחה מתקדם ותכנון לא אפקטיבי ביחס לשטחה (תוכננה במקור כדירה עם חדר שינה אחד ועוד חצי חדר קטן).
תנאי נוסף שיעזור לעסקת אקזיט להצליח, הוא זיהוי הפוטנציאל הטמון הנכס, כך שגם אם מצבו הפיזי לא טוב, יש לו נתוני פתיחה טובים שיכולים להיות כיווני אוויר, הרבה אור, בניין מתוחזק ו/או שחלל הנכס עצמו מקיים אפשרות לתכנון אופטימלי מחדש ואולי אף הוספת חדר. בנכס הנוכחי, זיהינו פוטנציאל מסוג זה, שעם תכנון מחדש והשקעה בעיצוב הדירה תוכל להפוך לדירת בוטיק, אשר בשילוב עם הלוקיישן המבוקש תהווה הזדמנות מצויינת למכירה ברווח ותתאים לקהל היעד, זוגות צעירים. המשא ומתן לרכישת הדירה הוא אבן דרך מהותית ביכולת שלנו כמשקיעים להינות מתשואה גבוהה יותר. אם נפעל נכון נוכל לסגור עסקה בה מחיר הנכס בקניה יהיה נמוך ממחיר השוק, מה שכבר יתן לנו כמשקיעים יתרון יחסי ויגדיל את הרווח הפוטנציאלי. על משא ומתן לרכישת נכס ארחיב בבלוג-פוסט נפרד. ברכישת דירה זו, המזל והניסיון שיחקו לטובתנו והמוכר נאלץ למכור את הדירה במהירות מסיבות אישיות ובשל ההבנה שלו שהדירה במצב ירוד ותזדקק להשקעה, הוא גם הסכים להוריד במעט מהמחיר אותו נקב בתחילת המו״מ.
עוד במהלך המו״מ לרכישה, זומנו מספר בעלי מקצוע מהצוות שלנו לנכס על מנת לתת הערכת מחיר לפרויקט ההשבחה. חשוב שכבר בשלבים מוקדמים בעלי המוקצוע יונחו על ידי כתב כמויות בו מפורטים סעיפי העבודה בצורה הכי רחבה שניתן, בכל זאת אנחנו עדיין לא בעלי הנכס, וזאת על מנת שישקפו את העלות הכוללת של ההשבחה. עלות ההשבחה (גם אם נקבעה באופן גס תוך לקיחת מקדמי ביטחון), היא קריטית בשלב המשא ומתן לרכישה, שכן דרכה ניתן יהיה להבין מה יהיה הרווח שלנו מעקסת האקזיט וגם תוכל לשמש כקלף מול מוכר הדירה במשא ומתן, לצורך דיון על מחיר הקניה.
לאחר לקיחת המשכנתא וקבלת המפתח יצאנו לדרך בהליך השבחה שארך כחודשיים. תנאי נוסף להצלחת פרויקט אקזיט קצר, הוא החשיבות על שמירת מסגרת לוחות הזמנים והתקציב שהוגדרו שכן לעיתים אפילו עיכוב של חודשיים או 10% חריגה מהתקציב עלולים להפוך את העסקה להרבה פחות כדאית משתכננו. במהלך השיפוץ נשברו מחיצות פנים והחלל תוכנן מחדש כדירת 3 חדרים. בנוסף, המלצנו למשקיע לבחור בחומרי גמר איכותיים ולהשקיע מעט בפרטי נגרות ותאורה יפה, על מנת שנוכל לשווק את הדירה כדירת בוטיק מושקעת, שתתאים לקהל היעד של זוגות צעירים. פרויקט ההשבחה ארך כחודשיים, לפי התכנון, ובסיומו הוצאה הדירה חזרה לשוק למכירה. החלטנו לפרסם את הדירה במחיר גבוה בכ-10% מעל המחיר המקובל בשוק לדירה מסוג זה (מבחינת שטח הדירה ומספר חדרים), מתוך המחשבה שהלוקיישן המוצלח בשילוב עם העיצוב המושקע יביא לביקוש גבוה. לא טעינו והתוצאות לא איחרו להגיע. ביום הראשון שלאחר פרסום הדירה, הגיעו עשרות זוגות צעירים ליום הפתוח וכבר באותו הערב נסגר הסכם מול זוג צעיר, משפרי דיור, שהתאהב בדירה והסכים לרכוש אותה במחיר הנקוב.
לסיכום, פרויקט אקזיט, או flip, קצר טווח יכול להיות עסקה משתלמת, בה ניתן למכור נכס לעיתים ב-30% יותר ממחיר הקניה שלו. אך למרות שעסקה כזו יכולה להיות משתלמת היא אינה מבטיחה שאכן תצליחו להרוויח מכך כסף רב בשל האתגרים והסיכונים הרבים שבדרך. על המשקיע להכין ״שיעורי בית״, להיות מעורב ולהתסייע בשורה של בעלי מקצוע לאורך כל הדרך, החל משלב איתור הנכס דרך השיפוץ ועד המכירה.
הנכס אחרי השיפוץ:
כותבת: גלית בן ארויה | Lady Property | יזמות נדל״ן וליווי אישי למשקיעים יזמת ואדריכלית, עם מעל 10 שנות ניסיון בהשקעות נדל"ן, תכנון וניהול פרויקטים, יזמות טכנולוגית ועבודה בשווקים בין-לאומיים. בוגרת תואר ראשון באדריכלות (B.Arch) מאוניברסיטת תל-אביב ותואר שני בניהול נדל״ן מהטכניון (M.R.E. Masters of Real state). למידע נוסף >