עד לפני מספר חודשים ׳קורונה׳ היתה רק עוד בירה. בירה כיפית וטעימה. מי חשב אז שמגפה אפידמיולוגית תעצור את העולם מלכת, תשנה סדרי עדיפויות ותפגע בכלכלת העולם? בעודי כותבת את הבלוג-פוסט הנוכחי, בכל העולם שווקי המניות מציגים מסכים אדומים כבר מספר שבועות בעוד רוב הציבור מסתגר בביתו וסופג הפסדים עצומים בשל הפגיעה בשוק התעסוקה, שכירים ועצמאיים כאחד. ואנחנו רק בתחילתו של משבר שמועד סיומו אינו ידוע.
מלבד הפגיעה הישירה והמיידית בכיס של כל אחד מאיתנו בשל היעדר התעסוקה, כיצד משפיעה עלינו המגיפה העולמית בטווח הארוך?
רובנו משקיעים את הכספים שלנו למען עתידנו ועתיד ילדנו, לא רק למען הרווחה הכלכלית כי אם כחסכון לימים גשומים בהם לא נוכל לכלכל את עצמנו. הכספים מושקעים באמצעות מכשירים פיננסים שונים, קרנות פנסיה וביטוחי מנהלים, קרנות השתלמות ועוד. האפיקים הפיננסים הללו מבוססים על תשואות של אגרות חוב ומניות, סולידיים יותר או פחות, אשר במצב הנוכחי נפגעו מאוד וגרמו לכך שהשווי ההוני של חוסכים רבים נחתך בכ-10%, כתלות באחוז החשיפה למניות במסלולי השקעה. על מנת להגיע לצמיחה בגובה זה, אנו צוברים ומפרישים לקופות במשך שנים ארוכות...
תחזיות המומחים הפיננסים לא נראות אופטימיות ויש הסוברים שהשפל הפיננסי יהיה קשה וארוך יותר ממשבר שנת 2008, בשל העובדה שנפגעים יותר ענפים בשוק התעסוקה, גרעונות המדינה יגדלו משמעותית והמשק יכנס למיתון. מי שמשקיע בשוק ההון לטווח ארוך, צריך להפנים, שמעבר לכלל האצבע לפיו שוק ההון נוטה לעלות לאורך זמן, ירידות בשווקים, אפילו משמעותיות כמו זו, הן טבעיות ולא בהכרח פוגעות במגמה ארוכת הטווח, אם כי ההתאוששות השווקים יכולה לקחת זמן רב כפי שקרה במשברים עולמיים קודמים. לכן, פעולות דרסטיות כגון משיכת כספים וניסיון לתזמן את השוק עשויים לפגוע ביכולת להשיג מטרות ארוכות הטווח שהגדרנו לעצמנו. כן מומלץ, לנצל את פסק הזמן שניתן לנו, לשקול התייעצות מקצועית ולבדוק שינוי בתמהיל מסלולי ההשקעה ואת הרכב הסיכון במסלולי החסכון הפנסיוני.
ומה המצב בשוק הנדל״ן? לעומת שוק ההון, שוק הנדל״ן מגיב בצורה איטית יותר למשברים עולמים, בעיקר בשל הצורך הבסיסי של כולנו במגורים וגדילה בקצב האוכלוסיה. נכון הדבר שמגבלות התנועה והתעסוקה פוגעות בהתקדמות קצב הבניה וחוסר הוודאות מותיר רוכשים ומוכרים ״על הגדר״ משום שכולם ממתינים ומצפים לרמז דק שמבשר על חזרה לשגרה.
למרות זאת, נכסי נדל״ן מניבים ממשיכים להניב, משום ששוכרי הדירות ממשיכים לשלם שכר דירה (גם אם יקבלו הקלה זמנית) וגם ערך הנכס ממשיך לעלות בתקופות קשות ולייצר השבחה למשקיעים. כמו כן, לא צפויים למשל מימושי נכסים המוניים בקרוב, שכן השקעה בנדל"ן, עבור רוב האנשים, הינה מהלך לטווח ארוך. היכן אם כן ניתן לראות את ההשפעה של המשבר הנוכחי על שוק הנדל״ן?
אנחנו כן צפויים לראות למשך תקופה ירידה בהיקף העסקות והאטה בפעילות, אך עם זאת, במבט קדימה לעתיד הלא מאוד רחוק, אין ספק שמחירי הנכסים ימשיכו לעלות, בשל המחסור בדיור. בנוסף, אם נביא בחשבון את המצוקה בכוח העבודה בענף הבניה שרק מעמיקה בשל משבר הקורונה, יזמים שעמדו בפני מסירה או התנעת פרויקטים חדשים, מעדיפים כעת לתכנן מסלול מחדש או להמתין להתייצבות השוק. המשמעות של כל אלה, היא שבנייתן או מסירתן של עשרות אלפי דירות תידחה, יורחב הפער שבין ביקוש והיצע והמחירים צפויים לזנק. יתכן ועוד מוקדם לנבא, אך סטטיסטיקאים מעלים גורם נוסף שעלול ליצור עליה בביקוש עם החזרה לשגרה והוא גידול לא צפוי באוכלוסיה. ההיסטוריה מלמדת אותנו שתקופות לא שגרתיות של הסתגרות קולקטיבית כמו בתקופת המשבר הנוכחית מייצרות ׳בייבי בום׳, כאשר גל הלידות צפוי לקראת סוף השנה. כמו כן, קיימת ציפייה שהמצב הקשה במדינות רבות בעולם יביא לגל עלייה וחזרה לארץ של ישראלים רבים.
אם כן, סיום המשבר הנוכחי אינו נראה קרוב והשלכותיו ישארו עמנו גם כאשר נחזור לשגרה. מה בכל זאת ניתן לעשות?
למרות הרצון הטבעי של כולנו להתכנס ל״מצב ספיגה״ ולהמתין עד יעבור הזעם, זו בדיוק התקופה לתכנן מחדש את סל ההשקעות שלנו ולדאוג לשלב השקעות נדל״ן בנוסף להשקעות בשוק ההון. השקעות נדל״ן לא תמיד נראו מושכות לכולם, הן בשל תשואות נמוכות ביחס לתשואות בשוק ההון (בימיו הטובים) והן בשל האתגרים של ניהול השוכרים, הוצאות שיפוץ וכדומה. והנה, דווקא בתקופות שפל, ניכר כי השקעות בנכסים מהוות את האסטרטגיה הבטוחה לתשואה מובטחת ויציבה לאורך זמן.
לאלו מכם שרוצים ללכת צעד נוסף אל הפרקטיקה - מנפו את המצב לטובתכם! הזכרתי שהמשבר העולמי מביא עימו חוסר וודאות לשוק הנדל״ן ועל אף שהוא נותר יציב, עסקאות רבות נעצרו משום שרוכשי דירות ממתינים בתקווה לירידת מחירים בשל חששם לסטגנציה. כשרבים מהרוכשים ״יושבים על הגדר״, הלך הרוח יביא מוכרי דירות רבים להתגמש במחיר המכירה וכאן בדיוק תמצאו את ההזדמנות. אל תשבו על הגדר! דווקא עכשיו, חפשו נכס מניב להשקעה, קיים סיכוי גדול שתרכשו אותו מתחת למחיר השוק.
בנוסף, במידה והמיתון הכלכלי ילך ויעמיק, ירידה בהיקפי הבנייה תהיה בלתי נמנעת, מה שבאופן טבעי יוביל לגדילה של הביקוש על ההיצע ולעליית מחירים בשוק הדיור. לכן , מי שישקיע כיום, דווקא בתקופה של חוסר וודאות, יזכה לתשואות גבוהות יותר ממי שימתין לעליית המחירים.
* לתשומת ליבך, המידע בתוכן זה אינו מהווה המלצה לנקיטת / אי נקיטת הליך פיננסי. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
כותבת: גלית בן ארויה | Lady Property | יזמות נדל״ן וליווי אישי למשקיעים יזמת סדרתית ואדריכלית, עם מעל 10 שנות ניסיון ביזמות, השקעות נדל"ן, ניהול פרויקטים, יזמות טכנולוגית ועבודה בשווקים בין-לאומיים. בוגרת תואר ראשון באדריכלות (B.Arch) מאוניברסיטת תל-אביב ותואר שני בניהול נדל״ן מהטכניון (M.R.E. Masters of Real state). למידע נוסף >